خرید، فروش یا اجاره مسکن مانند بسیاری از مناسبات انسانی و اقتصادی مسائل حقوقی خود را دارد. آگهی از این مسائل می‌تواند معامله مورد نظر را به معامله‌ای دلچسب و موفق تبدیل کند، عدم آگاهی کافی از این مسائل حقوقی نیز ممکن است چالش‌ها و مشکلاتی جدی را برای دو طرف به همراه داشته باشد. به همین دلیل توجه به مسائل حقوقی در هنگام خرید، فروش، رهن یا اجاره مسکن می‌تواند بسیار مهم و حتی در بعضی مواقع سرنوشت‌ساز باشد.
۱- برای خرید خانه حتماً باید قولنامه نوشته شود، یا انتقال سند در دفتر اسناد رسمی کافی است؟
پاسخ کارشناس: می‌توان با تنظیم یک قرارداد نقل و انتقال در دفترخانه، سند انتقال را تنظیم کرد.
۲-اگر بین مبایعه‌نامه و انتقال سند، فروشنده قیمت را بالا ببرد چه کاری می‌توان انجام داد؟
پاسخ کارشناس: در قانون روابط موجر و مستأجر چنین امری پیش‌بینی نشده است، ولی در صورتی که طرفین به این امر رضایت بدهند و در قرارداد ذکر شود، اشکال قانونی ندارد و مستند به ماده ۱۰ قانون مدنی برای طرفین لازم‌الاجراست.
۳- در خرید خانه پیش‌فروش چه مواردی را باید رعایت کنیم؟
پاسخ کارشناس: در قانون پیش‌فروش ساختمان، مصوب ۱۳۸۹ و آیین‌نامه آن مصوب ۱۳۹۳، شرایط متعددی ازجمله تنظیم رسمی قرارداد در دفترخانه، پرداخت ۱۰درصد در زمان تنظیم سند قطعی، صدور قبوض اقساطی، صدور شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد توسط شهرداری و … پیش‌بینی شده است.
۴- آیا امکان منعقد کردن قرارداد اجاره خانه به مدت ۹ ماه وجود دارد؟
پاسخ کارشناس: در قرارداد اجاره قید مدت الزامی است ولی حداقل و حداکثری برای آن ذکر نشده است.
۵- آیا برای خرید خانه‌ای که سه مالک دارد، نوشتن قولنامه کفایت می‌کند؟
پاسخ کارشناس: در املاک مشاعی می‌توان سهم هر مالک را خرید ولی تصرف در مال مشاع نیاز به اجازه همه شرکا دارد.
۶- آیا قرارداد بدون کد رهگیری در اجاره منزل مشکل حقوقی دارد؟
پاسخ کارشناس: کد رهگیری براساس مصوبه هیئت وزیران برای آژانس‌های املاک لازم‌الاجراست ولی تأثیر حقوقی در قراردادهای خرید و فروش و اجاره ندارد، مثلا باعث عدم قطعیت و عدم وقوع یک قرارداد نمی‌شود. تنها تأثیر آن در جنبه اثباتی موضوع در محاکم قضایی است که به وسیله آن بهتر می‌توان موضوع دعوای مطروحه را اثبات کرد. همچنین مانع از کلاهبرداری و فروش مال غیر می‌شود.
۷- مبلغ کمیسیون مشاوران املاک در تهران با سایر استان‌ها تفاوت دارد؟
پاسخ کارشناس: بله متفاوت است. نرخ کمیسیون را اتحادیه هر شهر تعیین می‌کند.
۸- من یک واحد آپارتمان خریدم اما به بانک چند قسط بدهکارم و خانه‌ام رهن بانک است. چه زمانی مزایده آن برگزار می‌شود؟
پاسخ کارشناس: اداره اجرای اسناد رسمی به نیابت از بانک خانه را بابت بدهی به مزایده خواهد گذاشت و این امر نیاز به طی مراحل اداری و قانونی مثل ابلاغ و نشر آگهی مزایده دارد. اینکه چه زمانی این مزایده را برگزار کند، بستگی به بانک دارد.
۹- اگر در یک ملک ورثه‌ای یکی از ورثه‌ها حاضر به فروش نباشد، تکلیف بقیه چیست؟
پاسخ کارشناس: بهترین روش در مورد اموال فرد فوت شده اعم از منقول و غیرمنقول (ماترک) دادخواست تقسیم ماترک و مهر و موم آن است.
۱۰- آیا با نداشتن پایان‌کار ساخت ملک می‌توان آن ملک را اجاره داد؟
پاسخ کارشناس: مستند به ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک، فردی مالک است که سند رسمی دارد یا سابقه ثبتی به نام اوست. پس هرگونه نقل و انتقال اموال غیرمنقول مانند زمین و ساختمان باید به‌صورت رسمی باشد. در صورتی که سند اولیه به نام افراد باشد یا قولنامه (بیع‌نامه) ملکی به نام فرد باشد می‌توان آن را اجاره داد و وجود یا عدم وجود پایان‌کار مانع اجاره دادن ملک نیست.
۱۱- این درست است که اگر کسی ۵ سال در یک خانه اجاره‌نشین باشد، می‌تواند نسبت به آن خانه ادعا داشته‌باشد؟
پاسخ کارشناس: خیر، چنین حقی ایجاد نمی‌شود.
۱۲- تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست؟
پاسخ کارشناس: هر دو مربوط به ملک تجاری است. حق کسب و پیشه مربوط به قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ است و به معنی شهرت تجاری و معروفیتی است که مستأجر در طول زمان ایجاد می‌کند. حق سرقفلی مربوط به قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ به بعد است و به معنی مبلغی است که مستأجر به‌عنوان حق تقدم در هنگام اجاره به موجر پرداخت و زمان تخلیه به نرخ روز دریافت می‌کند.
۱۳- خانه مسکن مهر خریده‌ام و آن را قولنامه کردم، تنها سند ما وام خانه است، مشخصات خانه که با مشاعات باشد را از آن‌ها نگرفته‌ام، بعدها به مشکل برمی‌خورم؟
پاسخ کارشناس: مسکن مهر شرایط خاص خود را برای نقل و انتقال دارد و مهم‌ترین نکات در انتقال آن استعلام مالکیت از شرکت عمران شهرهای جدید یا اداره راه و شهرسازی و آگاهی از نقل و انتقال زیر نظر آن‌هاست. همچنین اینکه باید مشخصات خانه ازجمله بلوک، طبقه و واحد مشخص باشد. خرید با قولنامه در این مورد با ریسک همراه است.
۱۴- آیا می‌توان در فضای مشاع با نظر اعضای هیئت‌مدیره یا اکثریت مالکان باشگاه ورزشی ایجاد کرد؟
پاسخ کارشناس: هرگونه تصرف در مشاعات آپارتمان‌ها به دلیل مالکیت تک‌تک افراد در آن صرفاً با رضایت همه مالکان املاک امکان‌پذیر است.
۱۵- اگر ملکی مدت زیادی دست مشتری باشد آیا می‌توان به لحاظ قانونی حقی داشته باشد.
پاسخ کارشناس: باور غلطی است که رایج شده است. هیچ حقی برای مستأجر ایجاد نمی‌شود.
۱۶- آیا فروش ملکی که در اجاره است مشکل قانونی دارد؟
پاسخ کارشناس: در صورتی که خریدار از اجاره ملک اطلاع داشته باشد و این مورد در قرارداد فروش قید شده باشد، خریدار قائم مقام فروشنده در قرارداد اجاره محسوب می‌شود. در غیر این صورت برای خریدار حق فسخ قرارداد فروش وجود دارد.
۱۷- آیا قسمتی از ملک که در طرح شهرداری است در قرارداد فروش ذکر می‌شود؟
پاسخ کارشناس: خرید و فروش مقدار واقع در طرح‌های شهرداری که در میان مردم به عقب‌نشینی معروف است بستگی به توافق افراد دارد. هر چند در سند رسمی ملک متراژ مشخص است ولی معمولاً افراد این میزان را از متراژ کل ملک کسر کرده و مبلغ باقیمانده را به فروشنده پرداخت می‌کنند. / دیوار
